SCI et murs professionnels : acheter son cabinet, les avantages fiscaux

Le montage : la SCI achète, le cabinet loue

Le schéma, parfois appelé OpCo/PropCo, sépare deux structures. La société civile immobilière achète les murs professionnels, généralement grâce à un emprunt bancaire. La société d'exploitation, une SEL par exemple, ou le praticien en exercice individuel, les loue et verse un loyer.

Ce loyer est une charge déductible pour le cabinet. Il sert à la SCI à rembourser son financement. À la fin du crédit, le praticien et ses associés détiennent, via leurs parts sociales, un immeuble payé par l'activité. Il faut au moins deux associés : conjoint, enfant ou confrère.

La SCI n'exerce aucune profession : elle détient et loue. Elle se distingue de la société civile de moyens, qui partage des charges entre confrères sans posséder les locaux. Ce montage s'inscrit dans une stratégie fiscale des professions réglementées qui articule exercice, rémunération et patrimoine.

IR ou IS : la fiscalité de la SCI

Par défaut, la SCI relève de l'impôt sur le revenu : elle est transparente et ses associés sont imposés sur leur quote-part de résultat. Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés. Cette décision structure toute la fiscalité de l'opération, de la perception des loyers à la revente.

À l'impôt sur le revenu : des revenus fonciers

Les loyers, diminués des charges et des intérêts d'emprunt, sont imposés en revenus fonciers au barème de chaque associé. S'y ajoutent les prélèvements sociaux, maintenus à 17,2 % pour les revenus fonciers en 2026, alors que le taux de 18,6 % s'applique aux revenus de placement, selon service-public.fr.

Le bâtiment ne s'amortit pas. En revanche, si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt, l'excédent étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

À l'impôt sur les sociétés : l'amortissement

Sur option, la SCI est imposée à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions, puis à 25 %, selon service-public.fr. Elle amortit le bâti, hors terrain, et peut déduire ses frais d'acquisition : son résultat imposable reste souvent faible pendant le remboursement du prêt.

Deux contreparties. L'argent qui sort vers les associés est imposé une seconde fois, par défaut au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 selon l'administration. Et l'option ne peut être abandonnée que jusqu'au cinquième exercice qui suit : passé ce délai, elle devient irrévocable.

À la revente : la plus-value

C'est là que l'impôt sur le revenu reprend l'avantage. La plus-value relève du régime des particuliers : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération totale d'impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans, selon service-public.fr. Une surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

À l'impôt sur les sociétés, la plus-value est la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués. Elle est imposée à l'IS, sans abattement pour durée de détention : les années d'amortissement se paient à la sortie.

Achat direct, SCI ou société d'exercice

L'acquisition peut se faire de trois façons. Voici ce qui les distingue pour un professionnel libéral qui achète son local :

Un point propre aux libéraux échappe souvent aux comparatifs. Pour l'entrepreneur individuel, les parts de la SCI font partie de son patrimoine professionnel, et donc du gage de ses créanciers professionnels, lorsque la SCI a pour activité principale de mettre l'immeuble à disposition de son entreprise, rappellent les notaires de France.

Le médecin ou le kinésithérapeute qui exerce en nom propre ne bénéficie donc pas de la même séparation des risques que celui qui exerce en SEL. Le choix de la structure d'exercice et celui de l'immobilier professionnel se font ensemble, comme nous l'expliquons pour la SELARL du médecin.

Bail, loyer et TVA : les règles du jeu

Même quand le praticien est des deux côtés de la table, un bail écrit est indispensable. Pour une profession libérale, c'est en principe un bail professionnel, conclu pour six ans au moins selon l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Les parties peuvent convenir de le soumettre au statut des baux commerciaux.

Une officine, activité commerciale, relève en revanche du bail commercial, conclu pour neuf ans au moins selon l'article L. 145-4 du code de commerce. Les règles du bail professionnel sont détaillées par Entreprendre Service Public. Dans tous les cas, trois points concentrent les risques :

• le loyer de marché : un loyer surévalué gonfle les charges du cabinet, un loyer sous-évalué appauvrit la SCI, et l'administration peut réintégrer l'écart, notamment au titre de l'acte anormal de gestion lorsque le cabinet ou la SCI est soumis à l'IS ;
• la TVA : la location nue d'un local professionnel est exonérée, mais la SCI peut opter pour la taxer, y compris envers un locataire non assujetti si le bail le mentionne expressément ;
• le preneur exonéré : la plupart des soins sont exonérés de TVA, si bien qu'un médecin ne récupère pas la taxe ajoutée à son loyer, qui devient un coût.

Pour fixer le loyer, on se réfère aux loyers de locaux comparables, idéalement avec l'avis d'un professionnel de l'immobilier, et on l'indexe sur un indice adapté au bail. Le dossier doit pouvoir être justifié en cas de contrôle.

Protection du patrimoine et transmission

Lorsque le cabinet est exploité en société, une SEL par exemple, l'immeuble de la SCI échappe en principe aux créanciers de l'activité en cas de liquidation judiciaire. Cette protection a des limites, que rappelle Bpifrance Création : la procédure collective peut être étendue à la SCI si elle est fictive ou s'il y a confusion des patrimoines, par exemple avec des loyers surévalués.

Autre limite, très concrète : la caution personnelle que la banque exige presque toujours sur le prêt. Si le praticien s'est porté caution à la fois de l'emprunt de la SCI et des dettes du cabinet, le cloisonnement recherché ne protège plus son patrimoine personnel.

Pour la transmission, la SCI permet de donner progressivement des parts plutôt qu'un immeuble. Chaque parent peut donner 100 000 € par enfant sans droits, abattement qui se reconstitue tous les quinze ans, selon service-public.fr. La donation de la nue-propriété des parts, avec réserve d'usufruit, réduit encore la valeur transmise.

Au départ en retraite, le praticien peut céder ses parts de SEL, ou présenter son successeur à sa patientèle dans le respect du libre choix du patient, et conserver les murs, loués à ce successeur.

La succession est aussi plus simple. Les héritiers reçoivent des parts sociales : même indivises jusqu'au partage, la gestion de l'immeuble reste régie par les statuts et assurée par le gérant, et non par les règles de l'indivision successorale.

"Un médecin qui achète ses murs en SCI ne fait presque jamais une affaire fiscale la première année. Il en fait une le jour où il cède son cabinet en gardant le local, ou le jour où ses enfants héritent de parts plutôt que d'un immeuble en indivision.

Encore faut-il avoir choisi entre IR et IS en pensant à cette sortie, et pas seulement au remboursement du prêt."

Camille Darres, avocate - Naïm & Associés

Cet article est informatif et ne remplace pas une analyse personnalisée de votre situation. Pour aller plus loin, consultez notre page stratégie fiscale des professions réglementées et notre article sur la SELARL du médecin.