Nouvelle loi sur l'indivision (loi du 7 avril 2026) : ce qui change

Ce que la loi change, et ce qu'elle laisse en place

La loi du 7 avril 2026, publiée au Journal officiel du 8 avril, compte sept articles. Elle répond à un constat : les indivisions persistantes et les successions bloquées, parfois depuis des décennies, favorisent l'abandon et la dégradation des biens. Elle est entrée en vigueur le 9 avril 2026, selon l'ANIL.

Le socle, lui, ne bouge pas. L'indivision, qu'elle soit subie après un héritage ou volontaire après un achat à plusieurs, reste une période transitoire : l'article 815 du Code civil prévoit toujours que nul ne peut être contraint d'y demeurer. C'est le fondement de notre intervention en matière de sortie d'indivision.

Les règles de décision sont également inchangées, à l'article 815-2 pour la conservation du bien et à l'article 815-3 pour le reste :

• les actes conservatoires, comme une réparation indispensable, peuvent être faits par un seul indivisaire ;
• les actes d'administration, comme la conclusion d'un bail d'habitation, requièrent les deux tiers des droits indivis ;
• les actes de disposition, comme la vente d'un immeuble, restent soumis à l'unanimité, sauf exceptions : chacun conserve en principe un droit de veto.

La sortie de l'indivision passe donc toujours par un partage amiable lorsque c'est possible, et la loi vient surtout outiller les situations où il échoue.

Vendre seul un bien indivis : une autorisation, pas un droit

L'article 5 de la loi complète l'article 815-6 du Code civil par une seule phrase : le président du tribunal judiciaire « peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis ». Cette autorisation judiciaire n'est donc pas un droit à vendre : elle dépend de la décision d'un magistrat.

L'apport est surtout une question de sécurité juridique. La solution existait déjà en jurisprudence : la Cour de cassation l'avait admise pourvu que la mesure soit justifiée par l'urgence et l'intérêt commun (Cass. 1re civ., 4 décembre 2013, n° 12-20.158). Service Public présente d'ailleurs le texte comme la consécration de cette jurisprudence.

La nouvelle phrase ne répète pas ces deux conditions, mais la prudence s'impose : elle s'insère dans un article dont le premier alinéa vise « les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun », et le rapport du Sénat présente cet ajout comme la consécration de la solution assortie de ces conditions. La pratique des tribunaux reste à observer.

Concrètement, celui qui demande cette vente d'un bien indivis doit préparer un dossier factuel : charges impayées, état du bien, risque de perte de valeur, offre ou promesse à échéance rapprochée, démarches restées sans réponse. Un simple désaccord familial, sans urgence, ne relève pas de ce fondement.

Une limite est souvent oubliée : vendre le bien ne met pas fin à l'indivision. En vertu de la règle de subrogation de l'article 815-10 du Code civil, le prix remplace le bien et reste indivis jusqu'au partage. Les comptes entre héritiers restent à faire.

"Derrière une indivision bloquée, il y a rarement un problème de droit seul. Il y a une maison, une histoire, des années de non-dits.

Ce que cette réforme change, à mes yeux, c'est que le silence d'une personne pèse moins lourd dans la procédure. Elle ne règle pas le conflit à votre place : avant d'envisager le tribunal, je regarde toujours ce qui peut encore se discuter."

Camille Darres, avocate - Naïm & Associés

La règle des deux tiers : le malentendu de la réforme

Une idée circule : la vente à la majorité des deux tiers, voire le « silence vaut accord », seraient devenus la règle partout en France. Le parcours du texte montre le contraire. Selon l'ANIL, l'Assemblée nationale avait proposé d'abaisser le seuil à la majorité simple, puis le Sénat a conservé le droit commun et ciblé la Corse.

Le droit commun : l'article 815-5-1, inchangé

Le droit commun reste l'article 815-5-1 du Code civil, que la loi ne modifie pas. Les titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment leur intention devant notaire. Celui-ci la signifie aux autres dans le mois. S'ils s'opposent ou se taisent pendant trois mois, il dresse un procès-verbal, et seul le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente.

Ici, le silence ne vaut donc pas accord. La vente se fait par licitation, c'est-à-dire aux enchères, à condition de ne pas porter une atteinte excessive aux droits des autres.

La voie est fermée en cas de démembrement de propriété et dans les cas visés à l'article 836 du Code civil, comme un indivisaire présumé absent, hors d'état de manifester sa volonté par suite d'éloignement ou placé sous un régime de protection.

Ce dispositif reste peu mobilisé. Le rapport du Sénat sur la proposition de loi relève que les notaires, avocats et magistrats interrogés le jugent « rare en pratique ». Mieux vaut en vérifier la pertinence avant de l'engager, notamment si l'on espère un prix proche de celui d'une vente de gré à gré.

En Corse : un régime propre, et lui seul

L'article 6 de la loi vise le régime dérogatoire créé contre le désordre foncier par la loi du 6 mars 2017. Il concerne des biens situés en Corse dont l'indivision a été constatée par un acte notarié de notoriété, à défaut de titre de propriété (actes dressés et publiés avant le 31 décembre 2037), et non tout bien corse.

Les titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment leur intention devant notaire. Celui-ci signifie le projet aux autres dans le mois et le publie dans un journal d'annonces légales, par affichage et sur un site internet.

Les autres indivisaires ont trois mois à compter de la signification pour s'opposer. Sans opposition, l'opération se réalise sans le juge : dans cette réforme, c'est le seul cas où l'idée du silence qui vaut accord est exacte. En cas d'opposition, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente ou le partage, sauf atteinte excessive aux droits des autres.

Cet ajout a une raison pratique : selon le même rapport du Sénat, l'article 2 de la loi de 2017 restait « inutilisé par les notaires de Corse », faute, selon le Girtec, d'un formalisme suffisant. Certains territoires d'outre-mer relèvent, eux, de la loi du 27 décembre 2018, avec un mécanisme comparable : plus de la moitié des droits, succession ouverte depuis plus de dix ans.

Le partage judiciaire à partir du 1er janvier 2027

C'est le volet le plus concret de la réforme, précisé à l'automne : le décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026, publié au Journal officiel du 20 octobre, réécrit les articles 1359 à 1378 du code de procédure civile.

Un champ élargi et un juge commis renforcé

L'article 840 du Code civil, réécrit, couvre la liquidation, le partage et le règlement des indivisions, mais aussi des intérêts patrimoniaux des époux, partenaires de PACS et concubins. La procédure est aussi possible lorsqu'il n'existe pas ou plus d'indivision entre les parties, si la complexité des opérations le requiert ou si cette absence apparaît en cours d'instance.

L'article 841 permet au juge commis, dans les conditions du décret applicable au 1er janvier 2027, de connaître des contestations nées pendant les opérations et d'ordonner les licitations. L'article 841-1 est abrogé : le notaire n'a plus à mettre en demeure un indivisaire inerte puis à demander la désignation d'un représentant.

Ce que le décret prévoit pour les parties

Cinq règles sont à connaître pour préparer un dossier :

• Une assignation recentrée : à peine d'irrecevabilité, elle contient toujours un descriptif sommaire du patrimoine et les intentions du demandeur sur la répartition des biens (art. 1360). La mention des diligences amiables, exigée jusqu'au 31 décembre 2026, disparaît du texte. La règle de l'assignation enrôlée en premier est maintenue (art. 1359).
• La représentation obligatoire par avocat : elle s'applique y compris devant le notaire commis, jusqu'à la décision qui met fin à l'instance (art. 1361). Seuls les dires des avocats sont pris en compte (art. 1370).
• Un délai redéfini pour le notaire : sa mission ne peut excéder dix-huit mois à compter de la notification de sa désignation (art. 1363), contre un an dans le texte actuel, avec des prorogations possibles, de six mois au plus chacune, pour motif légitime (art. 1367).
• Quatre mois pour saisir le juge commis : à compter de la communication de la décision qui le désigne ou de la survenance d'un fait nouveau, à peine d'irrecevabilité. Sont visées les demandes sur la gestion de l'indivision (dont les articles 815-5 et 815-6), la loi applicable, la validité des dispositions à cause de mort, la nature du régime matrimonial, les attributions préférentielles et l'existence de libéralités (art. 1364).
• Un débat final maintenu et resserré : devant le tribunal, seuls les points de désaccord subsistants sont discutés, toute autre demande étant en principe irrecevable (art. 1373).

Ces dix-huit mois ne sont pas la durée totale du litige : ils ne couvrent que la mission du notaire, sans les prorogations ni la phase finale devant le tribunal.

À titre de repère, le rapport du Sénat indique qu'un partage judiciaire complexe pouvait jusqu'ici durer entre 18 et 24 mois. Le nouveau plafond n'est donc pas, à lui seul, un gage de rapidité : reste à voir ce que la réforme donnera en pratique.

L'héritier qui ne répond plus

Pour un indivisaire inerte, le décret change la donne. Le notaire commis peut établir un inventaire sans l'accord des parties et dresser le projet d'état liquidatif (art. 1366 et 1372). Si une partie ne comparaît pas et que les parties représentées s'accordent sur l'état liquidatif et les lots, le tribunal peut ordonner le partage sur cette base, sous réserve que les droits des absents soient préservés (art. 1375).

Ne pas répondre n'est donc plus une stratégie sans conséquence. Comme la représentation par avocat est obligatoire et que les délais courent, mieux vaut ne pas laisser passer une assignation sans réagir.

Votre procédure a commencé avant 2027 ?

L'article 4 du décret fixe les règles de transition :

Conséquence pratique : assigner dans la précipitation avant la fin de l'année ne permet pas forcément de rester sous l'ancien régime, puisque le décret s'applique aux instances en cours sans désignation. Une assignation délivrée fin 2026 doit donc respecter le texte encore en vigueur, y compris la mention des diligences amiables, tout en anticipant le nouveau déroulement de la procédure, sous réserve d'une analyse du dossier.

Successions vacantes et biens sans maître

Les articles 1 à 4 de la loi n° 2026-248 concernent moins les familles que les collectivités et l'État, mais ils touchent les héritiers qui ont laissé un bien à l'abandon.

Une succession vacante est une succession que personne ne réclame ; l'État peut en être désigné curateur. Les mesures de publicité peuvent désormais aussi passer par la publicité numérique, sur le site de l'administration chargée des domaines, en complément de la presse. Le curateur peut en outre donner mandat pour signer les actes de vente, et les règles de vente des biens meubles et biens immeubles sont assouplies.

S'agissant des biens sans maître, la loi facilite le travail des communes et des EPCI. Sur demande du maire ou du président de l'EPCI à fiscalité propre, l'administration fiscale leur transmet les informations nécessaires à la procédure d'acquisition.

Pour les successions, il faut justifier d'un doute légitime sur l'identité ou la vie du propriétaire. L'ANIL précise que la transmission reste limitée aux données strictement nécessaires, dans le respect du secret fiscal.

Sont visées les successions ouvertes depuis plus de trente ans sans héritier présent (dix ans dans certains périmètres, comme une grande opération d'urbanisme ou une opération de revitalisation de territoire), et les immeubles sans propriétaire connu dont les taxes foncières sont impayées depuis plus de trois ans ou acquittées par un tiers.

Si ces conditions sont réunies, un bien familial oublié peut, à terme, revenir à la commune, à l'EPCI ou, à défaut, à l'État.

Quelle voie selon votre blocage ?

La question n'est pas de savoir si la nouvelle loi vous concerne, mais quel outil correspond à votre situation. Ce tableau donne une première orientation, à vérifier au cas par cas :

Pour les biens que l'on prévoit de détenir à plusieurs, mieux vaut enfin anticiper : la société civile organise les décisions et la transmission dès le départ, comme nous l'expliquons dans notre article sur l'achat de murs professionnels, avec des points de vigilance fiscaux propres à la SCI.

Cet article est informatif et ne remplace pas une analyse personnalisée de votre situation. Pour aller plus loin, consultez notre page consacrée à la sortie d'indivision.