Contrôle fiscal d'une SCI : points de vigilance et erreurs à éviter

SCI à l'IR ou à l'IS : deux contrôles différents

Par défaut, une SCI est translucide : elle ne paie pas d'impôt en son nom, ses résultats sont imposés directement chez les associés, dans la catégorie des revenus fonciers, à l'impôt sur le revenu. Ses obligations comptables sont allégées, mais elle doit tout de même justifier ses recettes et ses charges par des pièces justificatives.

La SCI qui a opté pour l'impôt sur les sociétés change de dimension : elle tient une comptabilité commerciale complète et doit produire un fichier des écritures comptables (FEC). Elle peut alors faire l'objet d'une véritable vérification de comptabilité, comme n'importe quelle entreprise. Attention, l'option pour l'IS est en principe irrévocable au-delà des cinq premiers exercices.

Comment se déroule le contrôle

Pour une SCI à l'IR, l'administration procède souvent par un contrôle sur pièces et une demande de renseignements ou de justificatifs sur les déclarations fiscales. Pour une SCI à l'IS, c'est un contrôle sur place, ouvert par un avis de vérification, qui peut prendre la forme d'une vérification de comptabilité ou d'un examen de comptabilité à distance.

Dans tous les cas, l'inspecteur doit respecter vos droits et garanties : le débat contradictoire, la remise de la charte du contribuable vérifié, et l'assistance d'un conseil. Nous détaillons ces protections dans notre article sur les garanties du contribuable vérifié et le déroulement d'une vérification de comptabilité.

Les points de vigilance

Certains sujets reviennent presque systématiquement lors d'un contrôle de SCI.

La location meublée est le piège le plus courant : une SCI qui loue meublé exerce une activité commerciale. Selon le BOFiP, elle bascule à l'impôt sur les sociétés dès que ses recettes commerciales dépassent 10 % de ses recettes totales. Autre terrain sensible, le compte courant d'associé, que nous traitons à part dans notre article dédié au compte courant d'associé en contrôle fiscal. Enfin, une SCI dépourvue de réelle activité, avec des loyers sous-évalués entre proches, s'expose à une requalification pour société fictive ou abus de droit, susceptible d'engager la responsabilité des associés et du gérant.

En pratique, les erreurs qui coûtent le plus cher sont les suivantes :

• louer meublé sans mesurer la bascule à l'IS, ni la TVA éventuellement due sur les prestations para-hôtelières ;
• laisser un compte courant d'associé devenir débiteur ou non justifié ;
• déduire des charges (travaux, intérêts) sans facture ni lien avec l'immeuble ;
• négliger les mouvements du compte bancaire de la SCI, que l'administration peut confronter aux loyers déclarés.

Chacun de ces points se sécurise en amont, bien avant l'avis de vérification.

Conséquences et défense

Un redressement fiscal de SCI se traduit par un rappel d'impôt, chez la société à l'IS ou directement chez les associés à l'IR, augmenté des pénalités et des intérêts de retard. Comme pour tout impôt, l'administration reste enfermée dans son droit de reprise : au-delà du délai, la prescription est acquise, un point qu'il faut toujours vérifier.

"Avec les SCI, je vois deux profils de dossiers. Le premier, la SCI patrimoniale bien tenue : là, on se bat sur la justification des charges, et ça se gagne pièce par pièce. Le second, la SCI qu'on a un peu trop optimisée, location meublée mal cadrée, loyers de complaisance, compte courant qui déborde : là, le risque est l'abus de droit, et les enjeux montent vite. Dans les deux cas, la première chose que je regarde, c'est le régime et la substance."

Frédéric Naïm, avocat - Naïm & Associés

La défense se construit dans la procédure contradictoire, en répondant à la proposition de rectification, idéalement à quatre mains avec l'expert-comptable et l'avocat fiscaliste. Retrouvez notre méthode dans l'article comment répondre à une proposition de rectification. Pour situer l'ensemble, voyez notre page contrôle fiscal.