Acheter ses murs professionnels : dissocier son patrimoine et préparer la transmission

Ce que l'on achète vraiment

Le vocabulaire de l'immobilier d'entreprise vient du commerce. On parle de murs commerciaux pour le local dans lequel est exploité un fonds de commerce : la clientèle, l'enseigne, le droit au bail. Le propriétaire des murs est le bailleur, l'exploitant du fonds est le locataire.

Pour un pharmacien, ce schéma s'applique tel quel : l'officine est un fonds de commerce, exploité dans un local commercial sous un bail commercial. Pour un médecin, un kinésithérapeute ou un avocat, il n'y a pas de fonds de commerce mais une clientèle civile, et le cabinet occupe un local professionnel.

Dans les deux cas, acheter ses murs revient à séparer deux actifs : l'outil de travail, qui vaut ce que vaut l'activité, et l'immobilier, qui garde une valeur propre. Le praticien devient à la fois investisseur et occupant. Cette double casquette se gère dans une stratégie fiscale des professions réglementées qui relie la société d'exercice, la rémunération et le patrimoine privé.

L'achat en nom propre reste possible, de même que l'achat par la société d'exercice. La SCI s'impose souvent parce qu'elle permet de loger l'immeuble hors du cabinet tout en le partageant entre plusieurs personnes. Les conséquences fiscales de ces trois options, IR ou IS, sont comparées dans notre article sur la SCI et les murs professionnels. Ici, nous nous concentrons sur le patrimoine et la transmission.

Dissocier le cabinet et les murs

La SCI achète le local, le cabinet le loue. Sur le papier, le risque de l'activité et la valeur de l'immeuble ne se touchent plus. Dans les faits, l'étanchéité dépend de la forme d'exercice et de ce que le praticien a signé avec sa banque.

Exercice en SEL : une séparation réelle

Lorsque l'activité est exercée en SEL, la société d'exercice et la SCI sont deux personnes morales distinctes. Si le cabinet connaît une procédure collective, ses créanciers n'ont en principe aucun droit sur l'immeuble de la SCI : la SCI n'est qu'un bailleur parmi d'autres, titulaire d'une créance de loyer.

En SCP, la séparation est moins nette : les associés répondent indéfiniment des dettes de la société d'exercice, si bien que leurs biens personnels, parts de SCI comprises, restent exposés aux créanciers du cabinet.

Exercice individuel : une séparation encadrée par la loi

Depuis le 15 mai 2022, l'entrepreneur individuel bénéficie d'une séparation automatique entre son patrimoine professionnel et son patrimoine personnel, pour les dettes nées après cette date, rappelle Entreprendre Service Public. Les immeubles utiles à l'activité, et le droit de présentation de la clientèle d'un libéral, font partie du patrimoine professionnel.

Un local acheté en direct par un médecin en exercice individuel reste donc exposé à ses créanciers professionnels.

La même source précise qu'un créancier professionnel peut demander à l'entrepreneur de renoncer à la séparation, notamment pour financer un investissement important comme un local, avec un délai de réflexion de 7 jours. La place des parts de SCI dans ce patrimoine professionnel est détaillée dans notre article sur la SCI et les murs professionnels.

Ce qui fait tomber la cloison

Trois situations ruinent la dissociation recherchée :

• la caution personnelle : si le praticien se porte caution à la fois de l'emprunt de la SCI et des dettes du cabinet, c'est son patrimoine privé qui répond des deux, comme nous l'expliquons à propos de la caution solidaire du dirigeant ;
• le loyer hors marché : un loyer surévalué vide le cabinet au profit de la SCI, un loyer sous-évalué fait l'inverse, et l'un comme l'autre nourrit un soupçon de confusion des patrimoines ;
• la SCI sans vie sociale : pas d'assemblée, pas de comptes, des loyers payés quand le cabinet le peut. Une SCI gérée comme un simple compte du praticien prête le flanc à une extension de procédure.

La SCI n'est pas non plus un bouclier pour ses propres associés. Selon l'article 1857 du code civil, ils répondent indéfiniment des dettes de la société, à proportion de leur part dans le capital, et l'article 1858 permet aux créanciers de les poursuivre une fois la SCI vainement poursuivie. Si le cabinet cesse de payer son loyer, la banque pourra se tourner vers eux, en plus des cautions éventuelles.

Location ou achat : les chiffres avant de signer

L'argument du loyer « perdu » est séduisant mais incomplet. La location a un avantage que l'achat n'a pas : la flexibilité. Un cabinet qui grandit, un associé qui part, un quartier qui se vide, et le locataire déménage au terme de son bail. Le propriétaire, lui, doit revendre ou relouer.

L'achat repose presque toujours sur un financement bancaire. La banque accorde un crédit professionnel à la SCI, exige un apport personnel et des garanties, et regarde la capacité du cabinet à payer le loyer qui remboursera l'emprunt. Ce loyer devient une charge fixe pour le cabinet, même les années où l'activité baisse.

Pour juger la rentabilité de l'opération, quatre questions comptent plus que le prix au mètre carré :

• le coût global : prix, frais de notaire, travaux d'aménagement, intérêts, taxe foncière, assurance immeuble et charges de copropriété, comparés aux loyers que l'on paierait sur la même durée ;
• le point mort : l'année à partir de laquelle la propriété coûte moins cher que la location, qui arrive rarement avant de longues années ;
• le taux de rentabilité : le loyer annuel rapporté au prix, à comparer à celui d'un investissement locatif classique, car c'est aussi ce que l'immeuble vaudra à la revente ;
• l'emplacement stratégique : un local bien situé, dans une zone de tension foncière, se reloue facilement le jour où le praticien s'en va.

Le choix entre murs libres et murs occupés se pose surtout quand le praticien rachète un cabinet existant. Des murs occupés par le cabinet repris évitent les travaux mais figent un bail en cours. Des murs libres laissent tout à construire, y compris le loyer de départ entre la SCI et le cabinet.

"On vient souvent nous voir avec un compromis de vente déjà signé et une question fiscale. La vraie question est ailleurs : qui sont les associés de la SCI, que se passe-t-il si le couple se sépare, et qui reprendra les murs dans vingt ans.

Ces réponses s'écrivent dans les statuts avant l'acte notarié. Après, on corrige, et corriger coûte souvent plus cher."

Camille Darres, avocate - Naïm & Associés

Le couple et les associés : des statuts pour durer

Une SCI exige au moins deux associés. Pour des murs professionnels, ce sont le plus souvent le praticien et son conjoint, parfois des confrères. La composition du capital et le régime matrimonial décident de ce que devient l'immeuble en cas de divorce, de décès ou de départ d'un associé.

Marié sous le régime de la communauté, le praticien qui paie ses parts avec des fonds communs doit en avertir son conjoint, sous peine d'annulation à la demande de celui-ci (article 1427 du code civil).

L'article 1832-2 du code civil permet en outre au conjoint de revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts ainsi acquises. S'il le fait après l'achat, seules les clauses d'agrément des statuts permettent de filtrer son entrée.

Les statuts organisent aussi l'entrée de nouveaux associés. Selon l'article 1861 du code civil, les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés, sauf majorité fixée par les statuts. Sauf clause contraire, les cessions aux ascendants ou descendants du cédant échappent à cet agrément. La rédaction de cette clause d'agrément décide de qui pourra un jour entrer dans les murs.

Enfin, les statuts désignent le gérant et ses pouvoirs. Celui qui signe le bail avec le cabinet, fixe le loyer et décide des travaux tient en pratique l'immeuble. Dans une SCI familiale, prévoir dès l'origine qui prendra le relais en cas d'incapacité ou de décès du gérant évite une paralysie au pire moment.

Transmettre des parts plutôt qu'un immeuble

Un immeuble détenu en direct se donne en bloc ou en indivision. Des parts de SCI se donnent par fractions, au rythme choisi par les parents, tout en laissant la gestion au gérant. C'est le principal atout patrimonial de la SCI pour des murs professionnels.

Donner la nue-propriété et garder les loyers

Chaque parent peut donner 100 000 € à chacun de ses enfants sans droits, abattement qui se reconstitue tous les 15 ans, selon impots.gouv.fr. En donnant seulement la nue-propriété des parts, le parent garde l'usufruit, donc les loyers versés par le cabinet.

Les droits ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, fixée selon l'âge de l'usufruitier par le barème de l'article 669 du CGI :

Au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droits supplémentaires, selon l'article 1133 du CGI, même si les parts ont pris de la valeur entre-temps. Une réserve : la présomption de l'article 751 du CGI peut jouer si la donation est faite moins de trois mois avant le décès. Plus la donation est faite tôt, plus la part taxable est faible.

La SCI encore endettée : un effet de levier

Pour des parts de SCI, la valeur tient compte du passif de la société, notamment de l'emprunt restant dû, rappelle une étude notariale. Les droits sont calculés sur l'actif net.

Pour un immeuble détenu en direct, l'emprunt d'acquisition ne se déduit que si l'acte de donation le met à la charge de l'enfant, qui doit ensuite le rembourser effectivement, selon l'article 776 bis du CGI. Avec la SCI, l'emprunt reste porté par la société.

Exemple. Une SCI détient le local d'un cabinet estimé à 500 000 € et doit encore 300 000 € à la banque : ses parts valent environ 200 000 €.

Un parent de 65 ans en donne la nue-propriété à ses deux enfants. La valeur taxable est de 60 % de 200 000 €, soit 120 000 €, ou 60 000 € par enfant : sous l'abattement de 100 000 €, aucun droit n'est dû s'il n'a pas déjà été utilisé.

Cet effet a une limite : l'administration peut remettre en cause un montage dépourvu de substance ou constitué dans un but exclusivement fiscal, au titre de l'abus de droit. La SCI qui loue réellement ses murs au cabinet, à un loyer de marché, avec une vie sociale régulière, présente une substance réelle, ce qui limite fortement ce risque au regard de l'article L. 64 du livre des procédures fiscales.

Ce que la SCI ne permet pas

Le pacte Dutreil, qui allège fortement les droits sur la transmission d'une entreprise, ne s'applique pas à une SCI qui se borne à louer des murs nus. La gestion de son propre patrimoine immobilier n'est pas une activité opérationnelle au sens de l'article 787 B du CGI. Les parts de la société d'exercice, elles, peuvent en principe en bénéficier si ses conditions sont réunies.

Les parts de la société d'exercice et les parts de la SCI suivent donc deux logiques de transmission différentes. Elles peuvent aussi aller à des personnes différentes : l'enfant qui reprend le cabinet n'est pas forcément celui qui hérite des murs, et la SCI permet d'organiser ce partage sans indivision.

Au départ en retraite : garder ou vendre les murs

C'est souvent à la retraite que l'achat révèle sa valeur. Le praticien cède ses parts de SEL ou présente son successeur à sa clientèle, et la SCI conserve le local. Elle le loue au repreneur, et les loyers deviennent un complément de revenus.

Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, ce loyer est imposé chez les associés personnes physiques comme un revenu foncier.

Le bail signé avec le repreneur doit être un vrai bail de marché. Pour un libéral, c'est en principe un bail professionnel d'au moins six ans, selon l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, sauf choix du statut des baux commerciaux. Le locataire peut alors partir à tout moment avec un préavis de six mois.

Pour une officine, c'est un bail commercial de neuf ans au moins, le fameux bail 3-6-9 : le preneur peut en principe donner congé à chaque échéance triennale, selon l'article L. 145-4 du code de commerce.

Garder les murs n'a de sens que si le local trouve preneur. Un cabinet médical aménagé dans une petite ville sans successeur expose la SCI à la vacance locative, alors que l'emprunt est peut-être remboursé mais que la taxe foncière et les charges continuent. Avant de conserver, il faut se demander qui louera après soi.

Vendre les murs en même temps que le cabinet peut au contraire faciliter la reprise. Le marché immobilier local, la capacité financière du successeur et la fiscalité de la plus-value, différente selon que la SCI est à l'IR ou à l'IS, guident ce choix. Il se prépare plusieurs années avant le départ, pas au moment du contrat de bail du repreneur.

Cet article est informatif et ne remplace pas une analyse personnalisée de votre situation. Pour aller plus loin, consultez notre page stratégie fiscale des professions réglementées et notre article sur la SCI et les murs professionnels.